![]()
掏空六个口袋，买下八折法拍房
01
法拍房子
房子可能是普通中国人一生中买下的最昂贵的商品，但有人要失去它了。
或许是一场失败的生意，一次错误的决策，这都不再重要。找上门的先是催收的短信、电函和电话，然后是叩门的催收员。再后来，这一切通通消失，一张法院的开庭传票被塞进门口的收件箱，这套房子或许很快将迎来新的主人。
2023年2月，中指研究院公布的最新数据显示，2022年全国法拍房成交11.8万套，挂拍总数达到了60.6万套，挂拍数量同比增长了35.7%。
看上去少有人知的法拍房，如今市场规模已经扩张至万亿级别。与之相伴而生的是法拍房辅拍行业，法拍房顾问负责收集法拍房的关联信息，并帮助客户竞价拍下心仪的房子——并不是每次都能成功，当65个人同时争抢一套房，64个人都会空手而归。
2020年，小美从海外回到北京，成为一名法拍房顾问。从业的2年多，她见证过无妄之灾突然降临，也曾为罪恶和腐坏的崩塌拍手叫好，客户中有人“掏空六个口袋”成功捡漏，也有人揣着上千万存款苦苦等待一间“梦中情房”。
在与前后两任房主的交集中，她窥见围绕“房子”铺展开的痛苦、争执、纠缠和欲望，关于无数个家庭，千千万万个普通人。
02
买房吗，八折
北京的法拍房当然有贵的，也有便宜的。我们最关注的，是相对于市场价的折扣力度。
西城区肯定是最低的，几乎可以说是没有折扣。因为西城的地理位置和配套设施比较好，面积又很小，可能一周都出不来一套房。要是有客户中意西城区的法拍房，我心里会特别犯怵，折扣空间那么小，又是白干活。
海淀和东城区折扣也不高，我刚入行的时候，还可能八折底价成交，现在想都别想了，基本上就是九到九五折，顶多省下一辆奔驰。朝阳区大一点，选择会多一些，八折到九折都有可能。通州和丰台区倒可能八折以下，大兴区的折扣还能更低。我成交过折扣最高的一套房子，链家在售270万，客户206万就拍下来了，差不多相当于打75折，特别开心。
其实，法拍房的价格不是一开始就确定下来的。相关评估机构会先给一个底价，再由客户竞拍加价，价高者得。这个过程，也是一种心理和预算的博弈。
但它整体的价格还是偏低的，因为选择太少了。像全北京司法拍卖的写字楼、商铺和住宅加在一起，一年下来可能只有5000套。但你看二手房，光住宅的交易量，每年都是在20到30万套。这个差距摆在这，所以买家出价的话，如果楼龄高一点，或者跟预期不太一样，那肯定不会高过（二手房的）市场价。价格自然而然就低了。
![]()
一套关注度很高的法拍房，最后的成交价格比同户型低了200万
我们公司的业务覆盖全北京16个区，延庆、密云、怀柔都包括在内。我属于比较懒的，能让客户自己去看房，我绝对不跟着。而且大部分法拍房看不了本房，只能找同小区的同户型看，你说我们法拍房顾问再跟着去，人家中介观感多不好，跟白嫖一样，所以我都跟客户讲，我陪着去还不如您自己去。
等客户意向非常明确，就要哪个小区、哪套房，我们再去深入了解。
网上有年轻人遇到过踩坑的情况，然后就愤世嫉俗，说法拍房全是坑，千万别碰。但这是因为他自己没有做好功课，老觉得自己就能拍，想省去服务费。他这个服务费是省了，但可能踩了更大的坑，比如一年半载拿不到房的。
这一行确实水比较深，但如果是我们专业的法拍公司去做，一定会从开始就避免瑕疵房。对我们来说，什么叫瑕疵？第一，交不了房的，第二，拿不了本的。我们绝对不会碰。另外，涉黑的房子，我们也会谨慎对待，担心有人上门报复。
我们公司有专门的尽调部、风控部、权证部，需要调查清楚房子是谁在住，居住者是否是“老弱病残”，原户主户口是否迁出，房子牵涉的是什么案件等等。全都弄明白了，才能给专业的出价建议。
凶宅其实不算瑕疵房，基本所有的“法拍凶宅”最后都顺利卖出去了。我们会明确告知客户，哪些房子里发生过凶杀案，许多案件离奇、残忍，甚至一度引起社会轰动，但总有不忌讳这些的人。
![]()
一位河北的客户给孩子在北京买房，他赶来拍卖时带了满满一箱葡萄，都是早上出发前现摘的
在北京买法拍房的客户，90%以上都不是奔着投资来的。
很多年轻人，他得天天租房子住，怎么可能去投资？再加上各类限购政策，你别说北京这种超一线城市，就算是一线城市、二线城市，大多数人买房子都是为了刚需。偶尔有高净值人士买一栋写字楼，但毕竟是少数。
我印象最深的一位客户，运气非常好，成功“捡漏”。他年纪很轻，2020年来看房，预算320万元封顶，第一次竞拍失败了。第二次竞拍，原价400万的房子，不多不少，正好320万拿下。双方父母加上小两口，一共六个钱包攒出来的首付，如果能省80万块钱，免去了多少贷款压力。那是一套丰台区80平米的房子，两居室，均价4万块钱一平，一买完房，他恨不得把身边的朋友同事全介绍来买法拍房。
现在这样的机会越来越少了，但很多客户还想着底价成交，不能说完全没戏，但绝对是可遇不可求。我的另一位客户，从2021年初一直观望到现在，揣着两千万，非要想方设法买原价五千万的房子。他跟我说，你有个性，有能力的人有个性我可以理解，但房子你还是得帮我再选一选。我劝了他整整两年，估计还得继续劝。
总体而言，我和客户的关系还是很不错的，毕竟帮他们省钱了嘛。逢年过节，很多客户会寄来苹果、葡萄、橙子，一位很fashion的客户甚至送了一套La Mer给我——我男朋友都没送过这个！
03
如此狂飙二十年
在调查房子信息的过程中，虽然我们不一定会和户主直接接触——有的户主已经“进去了”，或者可能不在人世了。但或多或少还是能知道一些被执行人的经历。
一个内蒙的被执行人，已经被判处死刑了，属于涉黑势力。他本人开办地下钱庄、地下赌场，组织卖淫，非法持有枪支，基本算是坏事做尽，就跟《狂飙》里面的那个高启强一样。这种人被判了刑，他名下全国各地的房产都要进行拍卖，看到之后，你肯定感觉大快人心，这样的人活该嘛。
有一类刑事案件比较特殊，就是户主贪污受贿。这类房子非常受欢迎，因为户主名下一般会有很多套房，但每套房的使用痕迹都比较小。之前我看到一个落马贪官，光国内就有64套房。
我记得《狂飙》里有一句台词，大意是说过去十几二十年里，我们国家发展得太快了，一些地方政府为了追求效率，给一些群体大开方便之门。可能是这样，我们法拍房顾问在工作中也能感受到，近几年扫黑除恶和反贪反腐的力度很大。
![]()
不过，像这样的被执行人只占少数。很多被执行人可能就是法律意识比较淡薄，或者干脆是无妄之灾，突然就降临到一个家庭头上。之前见过一个被执行人，他的干儿子想要开公司做生意，需要流动资金。这个干爹，当年拿着拆迁款买下了一套房，老两口总共也就这么一套房，出于情谊也好、信任也好，把房子拿给干儿子抵押了300多万。创业十之八九都是以失败告终的，他这个干儿子也不例外，赔得血本无归，实在是还不上钱了。
最终这套房子就被拍卖了。很可怜，听了让人觉得太唏嘘。担保公司或者抵押公司，人家是不会跟你讲这些的，因为这个世界上悲惨的事情太多了，不会因为谁可怜就不要这300万了，该走法律程序还是得走的。其实一切跟这两口子有什么关系？他们的儿子刚上大学，跟他又有什么关系？
感叹完还是得继续工作，协助客户拍下这套房子。我们靠这个吃饭，又不是来做慈善的，谁出来工作不是为了赚钱养家，谁的生活又没有点苦楚呢？
![]()
这几年“断供潮”引起了很大关注，也是一些可怜人。不过现在这部分房子还没有几套流出来，因为案件审理是需要时间的，从银行起诉，法院审理，到最后进入拍卖流程，平均下来可能要一两年时间。
其实，大部分法拍房都像这样，只是牵涉普通经济案件。有那么几年，贷款的政策很宽松，大家年轻的时候都想闯出一片天地，为了更好地发展，用自己的房子去作抵押。慢慢地才发现，钱不是那么好赚的，创业不是那么简单的，自己也只不过是个普通人，钱赔光了，欠一屁股债。
多少人不想成为被执行人，不想当老赖，赶紧把房子卖掉抵债。但是可能债务的窟窿太大了，卖了房子也填不上，就像罗永浩一样。楼市，大众创业，这两样东西“飙”了这么许多年，狂潮下面是千千万万个“罗永浩”。他的全部身家在债务面前显得太渺小了，只能坐在家里发呆，等着法院来执行。
这也是为什么法拍房腾退会比较困难。可能几代人辛辛苦苦换来一套房，现在要拍卖，户主不甘心。之前有个户主拒绝腾房，拿着一把刀，把法官和法警都逼退了。她就觉得，哎，这招还挺好使。后来人家再上门，她一手握刀架在脖子上，另一只手拿着手机玩，法官告诉她，你的行为已经构成拒绝执行罪。最终她不仅失去了房子，还失去了自由，被判处了一年三个月的有期徒刑。
04
买房买早了，后悔得不行
我是2019年买的二手房，然后到2020年，进入了法拍房行业。
我的天，真是后悔得不行，买房买早了。我当时买的通州的房子，现在房价还降了。尤其是我做了法拍这一行之后，总是关注小区的房源。每次看到小区里出了一套法拍房，我就懊悔得不行。如果你不是一定要买哪套房不行，那就千万别着急，看看法拍房，说不定还能省一笔，这是实实在在的真金白银，又不是什么虚头巴脑的东西。
做我们这行，就是消息比较灵通。除了房子之外，其实股票、期权、车子、珠宝首饰、古玩字画，都会被拿出来司法拍卖，我还见过有人拍卖宠物猫。我自己拍过手机，拍过手表，还拍过一个RIMOWA的行李箱——从免税店买也要5000到6000块，但我2000块钱就拍下来了。因为知道的人少，所以特别便宜。
其实我进入房产相关的行业已经11年了。大学毕业后就开始做房产，先是做移民购房，后来转向投资购房。2020年，因为疫情，我回到国内发展。也是因为身边有朋友买了法拍房，我知道以后很感兴趣，种种机缘巧合之下，我成为了一名法拍房顾问。
刚回到北京做法拍房顾问，内心落差还是挺大的。之前上班，我一年中可能半年在北京，另外半年在澳洲、欧洲、迪拜之类的地方辗转，打交道的也是高精尖投资者，来海外置业的明星，或者其他行业的名人。公司发展最好的时候，连前台都是英国回来的留学生，光办公室一年的租金就超过千万。
但回国内发展以后，说难听一些，卖房的和卖保险的，社会形象并不算特别光鲜亮丽，入行门槛也不是特别高。突然转行，没有客户资源，没有行业积累，薪资待遇也有落差，上班的第一天我就不太想干了。
![]()
2023年，朋友去滑雪
和同事的生活理念也不太一样。之前我的生活理念就是好好生活，赚的钱都花在玩上了，攀岩、滑雪、潜水、旅游，反正就把钱玩掉了。
但开始做法拍房顾问以后，你去大街上随便拽住一个房地产从业者，问他这么努力工作是为了什么，答案里大概率会包括“赚钱买房”。以前和同事闲聊，问你有什么计划，你想买什么东西，这一单开了之后赚的钱准备用来干嘛——现在根本就不用聊，攒钱买房、买车、供老婆孩子，大家彼此心照不宣。
不过最近几年我的观念也改变了，开始攒钱了。我觉得这种改变也不是说行业带给我的，只是自己的年龄、阅历增长了。我上学比较早，毕业也比较早，才22岁，像你刚毕业时候参加工作，跟你人到中年工作，心态是不一样的。虽然我从来不觉得自己是中年人。
最近很多人说房产市场低迷，我其实也没觉得有多可怕，起码未来两三年内，我应该还会继续从事这个职业。见多了客户我就知道，能把房子当投资品的，只是世界上极少数的人，投资才会考虑市场如何，更多的人都过着柴米油盐酱醋茶的日子，大家都是普通人。
赞(50)
