尽管整体市场低迷，但豪宅板块比较稳定。![]()
“争取成交，忙完这一次，今年就收手”，在国庆假期来临之前，资深房产中介小龙（化名）鼓足干劲，按照往年的经验，这本应是他一年中最忙碌的一段时间，但他却没有等来属于他的黄金周。
根据克而瑞研究中心数据，国庆假期广州商品住宅成交6.0万平方米，同比下降21%。“今年市场比往年差不少”，小龙愈发羡慕起了卖豪宅的同行，“豪宅卖得不错，今年比去年更好了”。
“卖爆了”，广州一名豪宅中介告知，整体市场低迷，但豪宅板块比较稳定。
根据易居企业集团的报告，位于广州市黄埔区的科城山庄在国庆前夕推新，在单价上涨1万元/平方米、总价最高接近1300万元的情况下，推新首周去化率高达83%，而同期推新的9个楼盘整体去化率仅31%。
此外，克而瑞广佛区域的数据显示，今年4月份仅凭PPT开盘卖爆的海珠区千万级豪宅琶洲南TOD项目，国庆假期推新去化率达到58%，同期11万/平方米以上单价段的顶豪平均去化率为58%，而5万/平方米以下的楼盘去化率未超过21%。
尽管交易标的都是70年产权的住宅，但豪宅向来被视为一个独立的细分领域，尤其近两年整体市场低迷，更突显了豪宅市场的独立性，而豪宅中介也在感受着其他中介难以感受的市场温度。
01
市场降温，豪宅不冷“打新五次，终于上岸前海颐城栖湾里”，林仲（化名）是深圳的一名豪宅客，看的基本都是总价千万级别的房子。从2020年底开始，他跑了近二十个新盘，遍布南山、福田、龙华、（龙岗）坂田和光明，见证了深圳市场由热转冷，但他参与过打新的楼盘都不冷清。
“打新”原本是一个股市概念，指“新股申购”，而不少投资者参与“打新”是希望新股上市后股价上涨，再卖出股票变现从而获利。由于一手房限价，房地产市场出现一手房价和二手房价倒挂的现象，“打新”也出现在楼市里。
深圳豪宅盘持续火热的一部分原因来自于一二手房价的倒挂，这甚至导致“日光”现象的出现。克而瑞深圳区域在一份报告中指出，豪宅盘之所以能够日光，一是因为房价倒挂明显而“获利空间大”，二是豪宅“占据城市核心区域的地段，享有优质的自然景观资源”。
以林仲最终购买的颐城栖湾里为例，9月28日开盘推出352套千万级住宅，总价最高超过2600万元，均价10.25万元/平方米，与周边二手房价存在4-5万元/平方米的价差。由于客户数量远多于房源数量，颐城栖湾里最终通过摇号确定选房顺序。克而瑞深圳区域的数据显示，开盘当天颐城栖湾里成功卖掉347套，去化率98.5%，接近“日光”。
而比颐城栖湾里早一个星期开盘的招商玺家园则实现了当日清盘。9月21日，位于深圳蛇口太子湾片区的招商玺家园推出604套起步总价为1244万元的豪宅，招商玺家园宣布售罄，总货值超过100亿元，成为深圳今年第二个“日光”的豪宅新盘。根据克而瑞深圳区域的数据，招商玺家园价格倒挂更为明显，与周边二手房实际挂牌价存在约8-10万元/平方米的巨大价差。
林仲透露，虽然他所关注的豪宅市场热度不减，但市场整体降温也影响了购房心态：“刚开始看房那会儿很想上车，感觉是个新盘就想买，因为那个时候楼市很火，大家都在说只要买了就能赚，不管买哪里。楼市降温以后，再加上看的盘多了，就淡定了很多，考虑得更全面了，也学会了对比、权衡和分析”。
克而瑞地产研究中心的数据显示，国庆期间深圳有5个楼盘开盘，一共推出2947套房，去化652套，去化率为22%，而2020年、2021年国庆期间的去化率分别为39%和55%。
02
不止北上广深，三四线也有豪宅热不止广州和深圳，北京多个豪宅楼盘也选择在国庆节前开闸入市，而由于市场反应热烈，导致国庆假期可供选择的房源所剩无几，甚至断货。
以北京市朝阳区的中建玖合府为例，9月30日，中建玖合府在选房的第一天便“日光”，而受捧的主要原因是地段优质和房价倒挂。
项目由10栋商品住宅楼组成，全部412户商品住宅将在首次开盘中推出，面积介于143平方米至235平方米，其中至少95%的房源面积超过165平方米，均价达11.7万元/平方米，但由于中建玖合府是共有产权房，买家只能购买并持有90%产权份额，按照以上的购房条件，中建玖合府大多数房源的总价或将超过1900万元。
贝壳找房显示，中建玖合府周边的次新房太阳公元，均价接近15.9万元/平方米，临近的红玺台更是超过了16.3万元/平方米，即便是楼龄超过10年的丰和园二手房均价也已接近13.4万元/平方米。
火的不止是一线城市，天津、合肥、温州、南宁和福州等城市，在整体市场低迷的情况下同样传出豪宅畅销的消息。
其中，位于浙江温州的招商保利天樾玺在国庆假期5天内实现了3亿元的销售额。贝壳找房显示，该楼盘的参考单价为4.46万元/平方米，超过温州整体房价的2倍，部分房源总价达到了1850万元/套。
而克而瑞广西区域的数据显示，位于广西南宁的万科瑧湾悦亦在国庆假期前三天累计销售超7000万元，该楼盘单价为2.35万元/平方米，而南宁整体房价仅超过1.1万元/平方米。不过，南宁当地的资深业内人士告知，“瑧湾悦卖得好我认为是因为万科瑧山悦是一个价格不降反涨的楼盘，现在二手房价比开盘价升了不少，而且有价无市，万科瑧湾悦是南宁第二个万科臻系产品”。
福州方面，根据吉屋网的信息，9月30日开盘的豪宅盘国贸天琴湾，在开盘不到两天成功卖掉126套，去化率70%，而目前已去化90%，该楼盘的精装备案均价5.58万元/平方米，总价介于1100-1700万元之间。
在今年6月的一份报告中，克而瑞地产研究中心指出，今年上半年，新房市场改善继续进阶，刚需产品市场份额明显缩水，一线城市主力面积段由90平方米以下升级为90-110平方米，二线、三四线城市140平方米以上大面积产品走俏。
该报告续指，在财富阶层在资产保值的诉求下，豪宅市场韧性较足，前5月总价千万级豪宅成交套数同比仅下跌14%，深广宁杭等城市顶豪成交依然坚挺，深圳3千万以上豪宅成交同比翻番，单价10万元以上豪宅成交同比增长53%。
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